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水皮杂谈:但愿这一天永远不出现

日期:2022年06月16日

       逆转还是反弹, 这是个问题。问题是什么?这关系到对宏观调控趋势、中央政府公信力、中国经济能否持续健康发展的判断问题。一个大问题。有这么严重, 这么危言耸听吗?当然, 大家都知道, 水皮说的不是股市, 而是楼市。进入6月, 中国楼市像初夏一样迎来强劲复苏, 半死不活的中介如突然苏醒的植物一样繁华。房价反弹, 租金上涨, 淡季不短, 新项目入市。就连一向对房地产持批评态度的马广元也在微博中表示, 你看, 我没看错, 6月是入市抄底的好时机。谁敢像我当初那样做出这样的判断? !事实上, 马广元的判断是基于一个常识, 即任何一种商品都有供求关系, 每一种商品都有一个库存周期。去库存后, 供需关系在一定阶段会发生逆转。在一定时期内, 商品价格仍受供需关系的影响。是的, 有一段时间供不应求, 房价怎么会下跌?房地产等商品的时间周期约为两年半。如果说这次的收紧是从2010年中央出台的“国八规定”和“新五规定”开始的, 那么2012年6月确实是一年。时间转折点。水皮在各地讲话中多次提醒, 6月前房价可以调整。大幅下跌的可能性几乎为零。
       更何况中国的房地产市场不能用常识来判断, 因为这个市场的背后其实是一个强大的地方政府, 地方政府对土地财政的依赖性很强, 而地方政府对快速发展资金的需求巨大。包括民生工程在内的各类工程亟待推进。国土资源部数据显示, 2010年全国土地出让金2.7万亿元, 同比增长70%。 2011年虽然增至3.15万亿元, 但同比增幅回落至14%。由于时差, 2011年上半年, 地王偶现, 但到了下半年, 销售市场基本进入休眠状态。从区域分布来看, 一线城市整体下滑。比如, 上海两年后的首次营收下滑达到了16.10%, 北京则下滑了35.7%。 2010年还有1640亿元的收入, 但2011年只有1055亿元, 天津跌了。 8.7%, 杭州跌18%, 武汉跌29%,

大连最夸张, 跌59.70%, 2010年还有1312亿元的收入, 2011年只有529亿元。分化汇转移的效果还是很明显的。虽然2012年的数据尚未公布, 但市场表现无法与去年同期相比。土地拍卖比比皆是, 房地产市场低迷。最着急的不是开发商, 而是当地政府。2012年以来, 各地变相救市的原因多种多样。此外, 经济增速下降, 财政收入下降, 增收压力急剧增加。地方政府还能增加谁的收入?更不用说大家都知道了。
       再者, 限购令的出现, 一方面切断了投资资金的进入, 否定了投资的合法性, 是市场回归消费和理性所不可或缺的;对于滞后购房来说, 这个数额的积累会有一定的变化, 机会是央行三年来首次降息, 并首次强调个人房贷可以享受最低30%的优惠。从理论上讲,

降息有助于降低购房成本, 刺激刚需进入, 对楼市有利, 对地产股也有利。比如万科的股价从去年底的7.47元涨到9.11元, 涨幅近20%。 %, 值得注意的是, 万科股价的最低价出现在2010年7月1日的6.65元, 而2011年的最低价仅为6.88元。按理说, 股价是房价的先行指标。现在的问题是这种价格上涨是否可持续?一个极其重要的判断指标其实就是租金。
       连续三年, 北京的房租年均上涨18%。其中, 购买因素有限。更重要的是, 租金还有上涨空间。从投资角度看, 仅靠租金收入是不够的。为了消化房价, 租销比严重不合理, 要么是房价泡沫, 要么是租金不到位。几个有钱人就能搞定房价人决定, 但租金必须由大多数没钱的人决定。也就是说, 房租是有上限的, 这个上限就是大部分工薪阶层的实际消费能力。我们不妨称之为刚性支出。如果刚性支出没有增加空间, 那么在目前的基础上, 要支持房价的持续​​上涨。增加的理由大大减少。所以, 水皮不止一次说过, 如果房价真的暴涨, 那么大致可以断定, 这是最后的疯狂, 是泡沫破灭的象征, 手上的房子可以卖的多, 有的还可以低价买回来, 希望这一天永远不要到来。

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